Indicatorii urbanistici reprezintă atributele terenului in raport cu viitoarea construcție.

1. Procentul de ocupare al terenului (POT) indica suprafața pe care o putem construi la sol (in 

zonele cu locuințe aproximativ 35-45%);

2. Coeficientul de utilizare a terenului (CUT) indica suprafața supraterana desfășurata, pe care o putem construi pe un teren. De exemplu, daca CUT= 0,9 și suprafața terenului este de 1000 mp, suprafața construita desfășurata supraterana (fără subsoluri) este 0,9 x 1000=900 mp. În zonele de locuințe unifamiliale, CUT este intre 0,9-1,6. Acești parametri se pot afla solicitând un certificat de urbanism de la primărie.

3. Pe lângă POT si CUT veți fi informați și despre regimul maxim de înălțime și de retragere fața de limitele de proprietate.

În funcție de acești parametri, care variază de la o zona la alta, puteți aprecia suprafața de teren de care averi nevoie, pentru a construi casa. 

Daca aveți nevoie de modificări ale POT sau ale retragerilor fata de limitele de proprietate este nevoie de un Plan Urbanistic de Detaliu (PUD), realizat de un specialist (costa de la câteva sute de euro in sus) si a cărui aprobare poate dura intre 2 -4 luni. Pentru modificarea CUT sau a regimului de înălțime, este nevoie de un Plan Urbanistic Zonal (PUZ), care costa chiar si zeci de mii de euro, iar aprobarea acestuia poate dura pana la un an . Aceste planuri sunt prezentate comisiilor de pe lângă primărie, care vor lua decizia finala. Este singura șansa de a valorifica un teren mai mic sau cu dimensiuni care nu permit respectarea in totalitate a regulamentului de urbanism, valabil pentru o zona.

Un alt aspect extrem de important îl constituie rețelele utilitare (gaze, apa, canalizare), care se afla pe terenul ce urmează a fi cumpărat. Aceste rețele determina zonele pe care nu se poate construi. Un plan cu rețelele utilitare se va obține de la cadastru.

In cazul in care nu exista curent electric, aveți puține șanse in a obține o autorizație de construcție. Veți fi obligat sa va procurați personal aceasta utilitate, lucru care, in cazul in care rețeaua se afla la distanta mare, va genera cheltuieli foarte mari. In ceea ce privește apa, canalizarea sau gazele, tot Dumneavoastră veți suporta cheltuielile de branșare, astfel ca, daca urmăriți un teren ieftin, dar la distanta mare de utilitari, ar trebui sa va gândiți de doua ori înainte de a-l cumpăra. 

Daca exista doar curent electric, este mai simplu, deoarece puteți rezolva mai ușor problema canalizării si a alimentarii cu apa.

Lucrările de construcție autorizate sunt considerate finalizate daca au fost realizate toate elementele prevăzute in autorizație si daca s-a efectuat recepția la terminarea lucrărilor. După ce finalizați lucrările de construcție, este obligatorie efectuarea recepției, chiar daca ați lucrat in regie proprie.

In cazul imobilelor cu mai multe apartamente mai aveți de făcut ceva: după terminarea construcției, în baza autorizației de construcție si a procesului verbal de recepție finala, notarul va realiza pentru Dumneavoastră defalcarea construcției pe nivele (apartamente).

Toate imobilele proprietate particulara trebuie declarate in vederea impunerii la organele financiare teritoriale. Acest demers este necesar să fie realizat după terminarea completa a lucrărilor si nu mai târziu de 15 zile de la data expirării termenului prevăzut in autorizația de construire.

Astfel, deținătorul unei construcții are obligația să-și deschidă rol fiscal pentru imobilul pe care îl are in proprietate. În acest sens, va trebui sa prezinte organelor financiare teritoriale autorizația de construire, procesul verbal de recepție finala, încheierea de intabulare si copia documentației cadastrale.

Speram ca după toate cele pe care vi le-am prezentat in ultimele trei editoriale să știți ce aveți de făcut înainte de a achiziționa un teren, când construiți un imobil si după ce ați finalizat lucrările la acesta. Va sfătuim sa nu ignorați aceste aspecte juridice daca vreți sa aveți un imobil in proprietate fără probleme!

Dreptul de proprietate in achiziționarea terenurilor si construcția locuințelor. 

Acest studiu prezintă capacitatea portanta a terenului, in funcție de care se va calcula fundația casei. Altfel spus, cu cat capacitatea portanta este mai mica, cu atât fundația va fi mai dezvoltata si la adâncime mai mare.

De asemenea, aveți nevoie de informații legate de nivelul apei subterane. Studiul acestei probleme se numește litologia solului. Atenție mare la dreptul de proprietate! 

Ultimul episod din acest serial despre aspectele juridice in achiziționarea terenurilor și construcția locuințelor se încheie astăzi. Am încercat sa va familiarizam cu domeniul și sa va atragem atenția asupra acestor aspecte. Daca nu aveți grija de ele, este foarte posibil sa întâmpinați dificultăți mai târziu pe care sa nu le puteți rezolva. Astăzi discutam despre dreptul de proprietate asupra locuinței.

Construcțiile executate fără autorizație de construcție sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum si cele pentru care nu a fost efectuata recepția la terminarea lucrărilor, nu sunt considerate finalizate si nu pot fi intabulate în cartea funciara.

In cazul celor cu mai multe apartamente, intabularea dreptului de proprietate pentru fiecare apartament va fi realizata abia după obținerea numărului cadastral pentru acestea. El poate fi obținut in baza autorizației de construire, a procesului verbal de recepție finala a lucrărilor si a schițelor fiecărui apartament in parte.